Fakten zu Nebenkostenabrechnungen

Spezielle Nebenkosten Fakten

Eigentümerwechsel

Viele Mieter aber auch viele Vermieter wissen nicht, dass bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer für das gesamte Jahr die Nebenkosten gegenüber den Mietern abrechnet.

Die Gesamtkosten des Jahres sind so die Grundlage. Falls der neue Eigentümer diese nicht kennt, weil der frühere Eigentümer noch die Rechnungen erhalten hat, dann hat der neue Eigentümer ein Recht auf Mitwirkung gegenüber dem alten Eigentümer. Manchmal hilft aber auch der kurze Dienstweg zum Versorger bzw. zur Stadt. Eine telefonische Auskunft reicht in der Regel aus, wenn sich z.B. die Grundsteuer nicht verändert hat.

Bei Eigentumswohnungen ist das meist einfacher, weil es eine Wohnungseigentümerverwaltung gibt, die alle Daten bis auf die Grundsteuer parat haben sollte. Die Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlt übrigens der Alteigentümer.

Nachahmenswerte WEG-Verwaltung

Ich habe letztens eine neue WEG-Verwaltung kennengelernt, die ihre Jahresabrechnung sehr gut aufbereitet versandt hat. Durch unterschiedliche farbige Seiten konnte man die einzelnen Berechnungen sehr gut auseinanderhalten. Eine Farbe war z.B. für die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter reserviert, in die der Name des Mieters und alle Kosten samt Aufteilungsschlüsseln bereits eingetragen waren – trotz Eigentümerwechsel übrigens die Gesamtkosten des Jahres. Es mussten nur noch die Kosten für die Grundsteuer ergänzt werden (wofür selbstverständlich auch bereits ein Platzhalter vorgesehen war). Fertig war die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung. Auf der Rückseite waren zudem alle Dienstleistungsanteile der Firmen für die Steuererklärung des Mieters sauber aufgeführt. So kann professionelle WEG-Verwaltung heute aussehen.

NK Abrechnung

Teilabrechnungen

Neben sehr einsichtigen und verständnisvollen Mietern gibt es leider auch immer wieder Querulanten unter den Mietern. Letztens verlangte ein Mieter beim Mieterwechsel eine stichtagsbezogene Teilabrechnung. Ihm reichte es nicht aus, dass die Jahreskosten zeitanteilig aufgeteilt wurden, sondern er verlangte eine Zuordnung der Kosten im Einzelnen zu den Monaten, in denen er dort gewohnt hatte.

Dem müssen Sie als Vermieter aber nicht nachkommen! „Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet“, so heißt es in § 556 BGB (3). Zum einen ist es mit erhöhtem Arbeitsaufwand verbunden, eine solche stichtagsbezogene Zuordnung vorzunehmen. Zum anderen wird die Zuordnung meist auch nicht gerechter oder es liegen Informationen nicht exakt vor. Vor allem bei nicht kalenderjahrbezogenen Abrechnungszeiträumen wird es komplizierter. Bei verbrauchsunabhängigen Kosten reicht also die zeitanteilige Abgrenzung der Jahreskosten. Bei verbrauchsabhängigen Kosten ist entsprechend dem Verbrauch abzurechnen. Falls bei Heizkosten z.B. keine exakte Trennung nach gemessenem Verbrauch möglich ist, sollten  Gradzahlstage gemäß der Gradzahlentabelle herangezogen werden.

Gradzahlentabelle (gemäß DIN 4713-5)

Monat ‰ pro Tag ‰ pro Monat
Januar 5,484 170
Februar 5,357 150
März 4,194 130
April 2,667 80
Mai 1,290 40
Juni 0,444 40/3
Juli 0,430 40/3
August 0,430 40/3
September 1,000 30
Oktober 2,581 80
November 4,000 120
Dezember 5,161 160

 

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